Il D.L. n. 34 del 19/5/2020, convertito con L. n. 77 del 17/7/2020, all’art. 119 ha introdotto una serie di incentivi che consentono di usufruire di una detrazione fiscale pari al 110% della spesa sostenuta per alcune categorie di interventi su edifici condominiali, unifamiliari o plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

La disposizione normativa prevede, in particolare, che sia possibile usufruire di tale superbonus per:

• interventi di isolamento termico che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio (o dell’unità immobiliare negli edifici plurifamiliari, funzionalmente indipendente e che disponga di almeno un accesso autonomo dall’esterno);

•      interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore (compresi impianti ibridi e geotermici, anche abbinati ad impianti fotovoltaici);
•    interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti     di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di     acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore (compresi impianti ibridi e geotermici, anche abbinati ad impianti fotovoltaici);
  

La norma prevede, per ognuna di queste tipologie di intervento, che la detrazione sia calcolata su un ammontare massimo di spesa.

La detrazione, ad oggi, è inoltre prevista, ai sensi del comma 1 art. 1 del D.L. 34/2020, solo per le spese sostenute dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, e deve essere ripartita per ogni avente diritto in 5 quote annuali di pari importo.

1.    Interventi trainanti ed interventi trainati

Gli interventi sopraelencati vengono definiti “trainanti”, in quanto, come chiarito dal secondo comma dell’art. 119 D.L., consentono di ottenere la detrazione fiscale anche per tutti gli altri interventi di efficientamento energetico di cui al D.L. 63/2013, convertito con L. 90/2013, nei limiti di spesa previsti, laddove eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi di cui al primo comma dell’art. 119.

Tra gli interventi trainanti rientrano anche le misure per ridurre il rischio sismico previste dall’art. 16, commi 1 bis ed 1 septies D.L. 63 del 4/6/2013 convertito con L. 90 del 3/8/2013, limitatamente alle spese sostenute dall’1/7/2020 al 31/12/2021 (comma 4 art. 119).

Tra gli interventi “trainati” da quelli principali, ovvero che possono beneficiare della detrazione fiscale solo ove eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi trainanti previsti dall’art. 119 commi da 1 a 4, figurano invece l’installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica, compresa l’installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati (commi 5 e 6 art. 119), anche se con i limiti previsti dal successivo comma 7 circa la cessione in favore del Gestore dei servizi energetici dell’energia non consumata, nonché l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (comma 8 art. 119), prevista solo ove effettuata congiuntamente agli interventi di cui al primo comma della medesima previsione normativa.

Quanto alle parti private dell’edificio, risultano rientrare negli interventi trainati (a patto che sia eseguito almeno uno degli interventi trainanti sulle parti comuni del fabbricato) anche la sostituzione degli infissi e le opere di isolamento termico che interessano la singola unità. 

2.    Interventi che beneficiano del bonus del 110% nel Condominio

Esistono però alcune limitazioni, in parte individuate dalla norma, in parte dall’Agenzia delle Entrate nell’interpretare il disposto normativo.

In particolare, con riguardo al Condominio, va premesso che potranno beneficiare del bonus i singoli condomini, mentre a deliberare l’esecuzione degli interventi sarà l’assemblea dei partecipanti al Condominio, ma entro alcuni confini.

In primo luogo, per ottenere la detrazione fiscale per le opere di miglioramento energetico (isolamento termico e cambio dell’impianto di riscaldamento condominiale) è necessario assicurare, attraverso l’intervento, un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata (comma 3 art. 119).

E’ quindi evidente che il Condominio dovrà ottenere un APE, affidando l’incarico ad un tecnico di fiducia, sia prima che dopo l’esecuzione delle opere previste dal Decreto.

Ove poi nell’edificio condominiale vi siano uffici, negozi o studi professionali, ed in generale unità ad uso diverso da quello abitativo, sarà possibile per tutti (dunque anche per i proprietari delle unità non abitative) beneficiare del bonus per gli interventi nelle parti comuni del fabbricato solo se nell’edificio la superficie delle unità residenziali sia superiore al 50% del totale.

Quanto ai cosiddetti lavori “trainati” eseguiti nelle singole unità non residenziali condominiali, i possessori di queste ultime non avranno diritto alla detrazione del 110%.

Altra problematica inerisce gli edifici condominiali sottoposti a vincoli storici o artistici. Per tali categorie di costruzioni è esclusa la possibilità di usufruire del bonus del 110% per gli interventi trainanti, ma è concessa la facoltà di avvalersene per alcuni interventi trainati, quali la sostituzione degli infissi, salva la necessità di assicurare un miglioramento energetico nei termini prospettati nel decreto.

Per le case di pregio, invece, ovvero quelle che il comma 15 bis dell’art. 119 identifica come appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9, non è prevista la possibilità di beneficiare del bonus; al contrario possono accedere al superbonus le unità cosiddette “collabenti”, ovvero che per definizione non sono abitabili e sono incapaci di produrre reddito.

Anche per gli edifici costituiti da più unità accatastate separatamente ma appartenenti ad un unico proprietario (bifamiliari, ecc.) non è possibile usufruire della detrazione per lavori realizzati sulle parti comuni, così come sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un Condominio (si veda risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 329 del 10/9/2020). Così anche ove le differenti unità siano in comproprietà tra due o più soggetti.

Al contrario, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta 328/2020 le villette a schiera, qualora siano qualificabili come edifici unifamiliari, e dunque siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi all’esterno, possono usufruire della detrazione.

E’ poi indispensabile, per l’ottenimento del bonus, che l’immobile oggetto degli interventi agevolati non presenti gravi abusi edilizi. Se infatti le opere abusive sono in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi, e dunque in sostanza non sanabili, non è possibile usufruire del beneficio. Qualora al contrario siano stati effettuati senza titolo amministrativo lavori modesti, sarà sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà per ottenere l’agevolazione. Ove venga richiesto il bonus per edifici nei quali siano stati effettuati interventi più consistenti, o con abusi superiori al 2% in distacchi, cubature ecc., (margine di tolleranza dell’abuso) prima di poter usufruire del bonus sarà necessario domandare una sanatoria, demolendo o versando una sanzione pecuniaria. Viceversa, qualora l’edificio presenti abusi sanabili con incidenza entro il limite del 2% sarà sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà per beneficiare del bonus.

3.    Iter per beneficiare del bonus in Condominio

L’Amministratore di Condominio, per poter intervenire sulle parti comuni dell’edificio dovrà in primis munirsi di uno studio completo (e dunque non solo inerente la classe energetica del fabbricato) di fattibilità tecnica ed economica dei lavori, che sarà predisposto da un Tecnico di fiducia (dal momento che per elaborarlo sarà necessario effettuare rilievi tecnici ed una diagnosi sulla prestazione energetica) e poi sottoposto ai condomini. A tale scopo dovrà ottenere una delibera che autorizzi l’avvio dello studio, ed approvi il compenso del Tecnico che verrà incaricato.

Dall’esecuzione dei lavori sulle parti comuni, che sottoporrà all’approvazione dell’assemblea, infatti, dovrà risultare, perché il Condominio possa avvalersi del bonus del 110%, un miglioramento della prestazione energetica dell’edificio di almeno due classi (va rammentato che l’APE si riferisce alle singole unità e non può essere calcolato sull’intero edificio, ma ai fini della detrazione del 110% potrà essere calcolato quale Ape “convenzionale” sull’intero fabbricato).

I costi di questo studio di fattibilità saranno a carico del Condominio, salve eventuali convenzioni stipulate con l’Impresa appaltatrice dei lavori.

Un primo ordine di problemi potrebbe essere rappresentato dalla necessità di accedere alle singole unità condominiali per eseguire la diagnosi di prestazione energetica e lo studio di fattibilità dei lavori: alcuni condomini, non favorevoli ai lavori, potrebbero impedire l’accesso alla loro unità, causando ritardi, o addirittura rendendo necessario il ricorso all’Autorità giudiziaria.

Va osservato, inoltre, che molti edifici condominiali rientrano nella classe energetica “G”, ragione per la quale, per poter ottenere un salto di due classi energetiche, necessiteranno di interventi ulteriori rispetto al cappotto termico (ovvero all’isolamento termico che interessi oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio), quali la sostituzione degli infissi nelle singole unità condominiali.

Tali categorie di intervento, interessando le proprietà individuali dei condomini, non potranno essere deliberate dall’assemblea se non con il voto favorevole di tutti gli appartamenti interessati dalla sostituzione degli infissi.

Altra soluzione tecnica potrebbe essere rappresentata dall’uso combinato di cappotto ed insufflaggio, o dal ricorso ad un doppio cappotto sia interno che esterno.

A tale proposito, appunto, si osserva che i requisiti di trasmittanza termica previsti dal Decreto 34/2020 sono più stringenti rispetto a quelli previsti per i bonus precedentemente concessi per i medesimi interventi, con la conseguenza che si potrebbero presentare alcune problematiche relative allo spessore che necessariamente i cappotti termici dovranno avere per garantire un adeguato isolamento.

Sui balconi, ad esempio, si ridurrà lo spazio calpestabile, con conseguente possibilità che i condomini, in quanto proprietari esclusivi della superficie calpestabile dei balconi, si oppongano all’esecuzione dei lavori.

Parimenti potrebbe verificarsi una riduzione delle distanze tra immobili prospicienti. A questo proposito è comunque prevista la possibilità di derogare a vincoli urbanistici e distanze, qualora gli interventi consentano un miglioramento della trasmittanza termica dell’edificio.

L’art. 119 comma 9 bis del Decreto 34/2020, introdotto con D.L. 104/2020, stabilisce che l’approvazione da parte dei condomini dei lavori previsti in Decreto dovrà avvenire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Ciò espone il fianco al rischio che i condomini rappresentanti un elevato numero di millesimi esercitino la loro influenza, opponendosi all’approvazione dei lavori.

In sede di delibera assembleare sarà opportuno che ogni singolo condomino indichi se intende usufruire direttamente della detrazione fiscale, oppure avvalersi di una delle facoltà previste dall’art. 121 D.L. n. 24 del 19/5/2020, ovvero della cessione del credito d’imposta o dello sconto in Fattura sul corrispettivo dovuto, fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta e con facoltà di cessione del credito ad altri soggetti (e tali opzioni possono essere esercitate per ogni stato di avanzamento dei lavori).

Parimenti, qualora i condomini decidano di rifare una facciata con realizzazione di un cappotto termico, gli stessi (ognuno separatamente) potranno anche dichiarare in sede di assemblea se intendano avvalersi del bonus del 110% o del bonus facciate (con detrazione d’imposta pari al 90%).

Una volta deliberata l’esecuzione delle opere con le maggioranze prescritte dal Decreto, sarà comunque possibile per i condomini assenti o dissenzienti impugnare la delibera approvativa, con conseguente rischio di sospensione della sua esecutività e dunque arresto dei lavori.

Salvo eventuali impugnazioni, comunque, una volta approvata dai condomini l’esecuzione dei lavori, l’Amministratore condominiale dovrà procedere alla sottoscrizione del contratto d’appalto, i cui dettagli sarà opportuno vengano presentati e discussi in sede di assemblea.

A tal proposito si osserva che il Decreto non prevede alcun rimborso delle spese che i condomini sosterranno per il compenso straordinario dell’Amministratore di Condominio maturato per l’aver seguito l’iter che porterà all’esecuzione dei lavori.

Verificato che i lavori siano stati eseguiti a regola d’arte, i condomini, per poter beneficiare del bonus del 110 % dovranno dimostrare, tramite un’asseverazione (che potrà essere rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento) predisposta da un Tecnico abilitato, la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il medesimo Tecnico dovrà anche attestare la sussistenza dei requisiti per poter accedere al bonus.

Le spese relative a queste attestazioni ed asseverazioni rientreranno tra quelle detraibili.

Il comma 14 dell’art. 119 D.L. 34/2020 chiarisce che ai soggetti che rilasciano attestazioni e/o asseverazioni infedeli verrà comminata una sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 2.000 ad Euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.